CDCR-2025-13003

各有关单位：

为贯彻落实《常德市住宅小区物业服务监督若干规定》，提升我市住宅小区物业服务水平，现将《常德市住宅小区物业管理委员会组建运行办法》《常德市住宅小区物业服务公示公开管理办法》《常德市住宅小区公共收益管理办法》《常德市住宅小区物业服务质量等级评定管理办法》《常德市物业专项维修资金管理实施细则》印发给你们，请认真遵照执行。

常德市住房和城乡建设局

常德市委社会工作部

常德市发展和改革委员会

（常德市国防动员办公室）

2025年7月28日

常德市住宅小区物业管理委员会组建运行办法

第一条 为了规范住宅小区物业管理委员会组建和运行，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》《常德市住宅小区物业服务监督若干规定》等法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅小区物业管理委员会的组建和运行，其他物业服务项目可参照执行。

第三条 物业管理委员会依照《常德市住宅小区物业服务监督若干规定》组建，负责组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会并选举产生业主委员会，监督物业服务企业依法履行合同义务。

未成立业主大会的，物业管理委员会负责组织业主共同决定《湖南省物业管理条例》第十五条规定的相关事项，并按照《湖南省物业管理条例》第二十条规定执行业主共同作出的决定。

已成立业主大会，但因业主委员会任期届满未能选举产生下一任业主委员会的，物业管理委员会负责按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议，由业主大会决定《湖南省物业管理条例》第十五条规定的相关事项，并按照《湖南省物业管理条例》第二十条规定执行业主大会的决定。

第四条 市住房和城乡建设部门负责建立健全物业管理委员会组成人员培训制度。

县市区物业管理行政主管部门负责管理辖区内物业管理委员会组建工作的相关指导培训和备案工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责组建本辖区内物业管理委员会，指导、监督物业管理委员会依法履行职责并组织业主进行定期评议。

居（村）民委员会依法协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理委员会组建等相关工作。

第五条 坚持党建引领，积极推动在物业管理委员会中建立党支部。物业管理委员会党支部归口社区（村）党组织领导，县市区党委社会工作部门对其进行业务指导。充分发挥业主中的中共党员的带头作用，引导和支持其积极参选物业管理委员会成员。

第六条 有下列情形之一的，应当按规定组建物业管理委员会：

（一）住宅小区具备成立业主大会的条件，但确有困难未能成立，持续时间超过一年的；

（二）住宅小区业主委员会任期届满，未能选举产生下一任业主委员会，持续时间超过六个月的。

第七条 符合物业管理委员会组建条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当就拟组建物业管理委员会的事项进行公告（附件2），自公告之日起三个月内，组建成立物业管理委员会。公告中应明确物业管理委员会成员的任职条件、工作职责、报名方式等内容，在物业管理区域内两处以上显著位置公示。物业管理区域显著位置包括小区公告栏、出入口、单元门、电梯轿厢内、服务中心等位置。公示期限不得少于7日。

第八条 物业管理委员会由居（村）民委员会工作人员、业主代表等五至十三人的单数组成，其中主任一名、副主任一至两名，业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。主任由居（村）民委员会工作人员担任，副主任至少包含一名业主代表。

第九条 业主担任物业管理委员会成员的，应当符合下列条件：

（一）拥护中国共产党的领导，遵纪守法；

（二）热心公益事业，责任心强，具有一定组织能力并具备必要的工作时间；

（三）具有完全民事行为能力；

（四）未被列为失信被执行人；

（五）本人及其共同生活的家庭成员与物业服务企业无直接的利益关系；

（六）无法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会成员的情形。

物业管理委员会成员应当书面承诺符合前款规定的条件（附件3），全面履行工作职责，不以权谋私、失职失责。

鼓励中共党员、人大代表、政协委员、社区社会组织负责人、社区志愿者、在职及退休领导干部和其他公职人员，以及法律、财务、工程、物业管理等专业人员，积极参选物业管理委员会成员。

第十条 通过下列方式推荐物业管理委员会成员初步人选：

（一）居（村）民委员会工作人员，由居（村）民委员会党组织、居（村）民委员会负责推荐（附件4）；

（二）业主代表由居（村）民委员会负责组织小区业主联名推荐或者业主自荐。物业管理区域业主300户以上的，联名推荐的联名业主人数应当不少于10名，并经被推荐人选本人签名同意（附件5）；业主自荐的应当征得不少于10名其他业主签字同意（附件6），一名业主只能推选一名业主代表；

（三）房屋总建筑面积10万平方米以上的物业管理区域，居（村）民委员会可划分若干区域组织业主联名推荐或者业主自荐，联名业主人数或者业主自荐同意人数应符合前项规定。

一个物业管理区域内业主不足300户的，联名推荐业主代表的联名人数和业主自荐征得业主同意的人数，由街道办事处、乡镇人民政府根据实际情况确定。

第十一条 拟组建物业管理委员会事项公告公示期满后，街道办事处、乡镇人民政府根据推荐情况，通过听取业主意见、召开座谈会等方式确定物业管理委员会成员初步人选，并将名单进行公示，公示期限不少于7日。

物业管理委员会主任、副主任初步人选由街道办事处、乡镇人民政府党（工）委分管社会工作的班子成员组织考察，街道办事处、乡镇人民政府党（工）委召开党政联席会议对物业管理委员会初步人选进行综合评价，讨论研究，并逐一排序，根据实际需要确定拟组成成员名单。

第十二条 物业管理委员会拟组成成员名单确定后，街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理委员会组建情况（附件7）在物业管理区域内两处以上显著位置及常德市物业服务监督平台予以公示，公示期限不得少于7日。

公示期间有异议的，应书面向街道办事处、乡镇人民政府提出，街道办事处、乡镇人民政府应当在5日内完成核查，并将核查结果在物业管理区域内显著位置及常德市物业服务监督平台公示，公示期限不少于7日。

公示期满无异议或者经核查异议不成立的，物业管理委员会自公示期满之日或者核查结果公示期满之日起正式成立。

第十三条 物业管理委员会自成立之日起30日内，应当持《物业管理委员会备案表》（附件8）向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及县市区物业管理行政主管部门备案。

街道办事处、乡镇人民政府应对备案材料进行核实，并出具备案意见后，由物业管理委员会交县市区物业管理行政主管部门备案。符合要求的，县市区物业管理行政主管部门5个工作日内予以备案，并出具备案证明和印章刻制证明。

物业管理委员会持物业管理委员会备案证明和印章刻制证明按规定刻制物业管理委员会印章。

第十四条 物业管理委员会履行下列职责：

（一）推动符合条件的物业管理区域成立业主大会并选举产生业主委员会；

（二）召集业主大会会议或者全体业主会议，报告年度物业管理的实施情况和物业管理委员会年度履职情况；

（三）组织业主依法选聘、解聘、续聘物业服务企业，确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格，代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）组织业主决定共用部位、共用设施设备进行经营的方式，拟定共有部位、共用设施设备经营所得收益等共有资金的分配与使用办法；

（五）组织业主交存、管理和使用物业专项维修资金；

（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务企业履行物业服务合同；鼓励选聘第三方物业评估机构参与协助监督物业服务企业依法履行物业服务合同；

（七）组织业主制定或者修改管理规约、业主大会议事规则，监督管理规约、业主大会议事规则的实施，对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则行为进行制止；

（八）制作和保管会议记录、共有部位和共用设施设备档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关政府文件平台；

（九）定期向业主通报工作情况，履行信息公示公开义务；

（十）配合支持街道办事处、乡镇人民政府以及居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

（十一）按照《湖南省物业管理条例》规定履行业主大会会议筹备组相关工作职责；

（十二）业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。

第十五条 物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当每季度召开一次。经物业管理委员会主任或者物业管理委员会三分之一以上成员提议，可以召开物业管理委员会临时会议。

物业管理委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责的，可以委托一名副主任召集和主持。

物业管理委员会会议应当有过半数成员且过半数业主代表成员出席。业主代表成员不能委托代理人参加会议。

物业管理委员会作出的决定应当经过出席会议的半数成员表决同意并签名方为有效。会议结束后3日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在两处以上物业管理区域显著位置及常德市物业服务监督平台公示不少于10日。

物业管理委员会全体成员有同等表决权。

物业管理委员会对于需要业主共同决定的事项不得擅自作出决定。

第十六条 物业管理委员会成员有下列情形之一的，成员资格应当终止：

（一）业主代表不再是本物业管理区域内业主的；

（二）以书面形式向物业管理委员会提出辞职并经同意的；

（三）因身体健康等原因无法继续履行职责的；

（四）拒不召集、拒不参加或者阻挠召开物业管理委员会会议的；

（五）违反物业管理委员会成员书面承诺的；

（六）一年内累计无故缺席物业管理委员会会议总次数一半以上的；

（七）法律法规以及临时管理规约、管理规约规定的其他情形。

属于前款第一项、第二项情形的，其成员资格自相应情形发生之日起自然终止；属于前款第三项至第六项情形的，物业管理委员会应当提请街道办事处、乡镇人民政府终止其成员资格；属于前款第七项情形的，按照相关规定处理。

物业管理委员会成员资格终止，物业管理委员会应当在7日内向原备案机关办理变更备案，并在两处以上物业管理区域显著位置及常德市物业服务监督平台公示不少于7日。物业管理委员会成员应当自资格终止之日起5日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等政府文件平台资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给物业管理委员会。

第十七条 物业管理委员会成员发生缺额的，由街道办事处、乡镇人民政府按照本办法第十条、第十一条规定，在发生缺额后30日内及时补充，优先从原有的初步人选中按排序补充产生，并在两处以上物业管理区域显著位置及常德市物业服务监督平台公示不少于7日。

第十八条 物业管理委员会工作经费、采购第三方机构服务费用、成员工作补贴、聘用人员薪酬等费用，由物业管理委员会结合实际提出申请，由业主依法共同决定。相关费用可从公共收益中列支，或通过业主自愿捐赠及其他合法方式筹集。相关收支情况应依法依规进行公示，每年不少于2次，每次在两处以上物业管理区域显著位置及常德市物业服务监督平台公示不少于30日。物业管理委员会成员应公正廉洁，不得利用职权谋取私利，不得损害业主的共同利益。

第十九条 物业管理委员会的任期一般不超过2年。期满仍未推动成立业主大会并选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府在期满30日内重新组建物业管理委员会。

第二十条 物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起自动解散，并在10日内与业主委员会办理移交手续；因物业管理区域调整等客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时解散物业管理委员会。

物业管理委员会重新组建或者解散后，街道办事处、乡镇人民政府应当收回物业管理委员会印章，并在两处以上物业管理区域内显著位置及常德市物业服务监督平台公示不少于7日，公示结果告知所在地县市区物业管理行政主管部门。

第二十一条 物业管理委员会及其成员应当依法履行职责。物业管理委员会作出的决定违反法律法规的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正。物业管理委员会成员给业主、物业使用人、物业服务企业造成损害的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十二条 本办法自公布之日起施行，有效期五年。

附件：1.物业管理委员会组建工作流程（略）

2.关于物业管理区域组建物业管理委员会的公告（示范文本）（略）

3.物业管理委员会成员书面承诺书（略）

4.物业管理委员会居（村）民委员会工作人员成员人选推荐表（略）

5.物业管理委员会成员人选业主联名推荐表（略）

6.物业管理委员会成员人选业主自荐表（略）

7.物业管理委员会组建情况公示（略）

8.物业管理委员会备案表（略）